葉山町に始まり、南葉山、 秋谷の不動産、 佐島の丘分譲地の不動産に携わっております、「海まですぐ」のＵＭＳリアルエステートから不動産売却にお役立ていただける不動産知識をお届けいたします。

今回は媒介契約について書いてみたいと思います。

まず、媒介契約というのは全部で3種類あります。

それぞれのメリットとデメリットを知ることで、どの媒介契約が適しているのか、その判断材料にしていただけたら幸いです。

はじめに、媒介契約とはなんでしょう？

不動産を売却するときには、不動産会社に依頼することが一般的ですが、その際、売主と不動産会社との間で取り交わすのが媒介契約書です。

不動産会社には、媒介契約内容を記載した書面を作成し売主様に渡すよう、宅地建物取引業法（宅建業法）で義務づけられています。

媒介契約書は、不動産会社に売却を依頼する場合の、媒介契約の種類、物件の明細、不動産会社の業務と義務、契約の有効期間、レインズへの登録の有無、約定報酬（仲介手数料）などの内容を明確に記載された書面です。

媒介契約書は、国土交通省が定めた「標準媒介契約約款」に基づいて作成されるのが一般的です。

媒介契約書に出てくる指定流通機構とは？

指定流通機構とは、国土交通大臣の指定を受けた全国4つの公益社団法人「東日本・中部圏・近畿圏・西日本」の不動産流通機構が運営する、不動産情報共有のためのオンラインシステムで、加盟した不動産会社が使えるシステムです。

正式名称は「Real Estate Information Network System」で、その頭文字を取って「REINS（レインズ）」と言い、和訳すると「不動産流通標準情報機構」になります。

大多数の不動産会社が加盟していて、レインズに登録することで売りたい不動産情報が拡散されるという仕組みです。

加盟している不動産会社は、リアルタイムで物件情報の検索ができ、買主を探してくれます。

レインズに物件を登録すると「登録証明書」が発行され、不動産会社があなたの手元に届けてくれます。

媒介契約は「専任媒介」「専属専任媒介」「一般媒介」の3種類

媒介契約には3種類あります。

売却を一社のみに依頼する「専属専任媒介」「専任媒介」と、複数の会社に依頼ができる「一般媒介」です。

それぞれにメリットとデメリットがあります。

【専属専任媒介】

・依頼できる不動産会社は1社

・契約締結後5日以内にレインズへの登録義務

・1週間に1回以上、文章またはメールで活動状況の報告

・自己発見の買主でも不動産会社が仲介に入ります

・契約有効期間3ヶ月以内

【専任媒介】

・依頼できる不動産会社は1社

・契約締結後7日以内にレインズへの登録義務

・2週間に1回以上活動状況の報告

・自己発見の買主と契約できます

・契約有効期間3ヶ月以内

【一般媒介】

・複数の不動産会社に依頼できます

・レインズへの登録義務はありません

・不動産会社の報告義務はありません

・自己発見の買主と契約できます

・法令上の制限はありませんが、行政指導は3ヶ月以内

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

【メリット】

不動産会社からの報告頻度が3つの契約の中で最も高く設定されているので、売主が販売状況を把握しやすい。

契約を結んだ不動産会社でしか仲介できないため、専任や一般よりも広告費用をかけるなど、積極的に活動をしてもらいやすい。

【デメリット】

売主が自ら買主を見つけても、不動産会社を介さずに売ることはできません。

一社のみに任せるため、その会社の力量次第で売却の時期や金額が左右される。

他社との競争がなく、営業が活発でないことがある。

専任媒介契約のメリット・デメリット

【メリット】

不動産会社からの報告頻度が高く設定されているので、売主が販売状況を把握しやすい。

広告費用をかけるなど積極的な販売活動を行ってもらいやすい。

【デメリット】

1社のみに任せるため、その会社の力量次第で売却の時期や金額が左右される。他社との競争がなく、営業が活発でないことがある。

専属専任媒介契約と同じですが、大きな違いは、売主が自ら発見した買主との売買契約が、不動産会社を介さずにできることです。

一般媒介契約のメリット・デメリット

【メリット】

複数の会社に仲介を依頼できるので、買主を探す幅が広がります。

会社同士の競争意識がはたらき、営業活動が積極的になる。レインズに登録しなくてよいので、売却物件が公にならない。

【デメリット】

販売状況の報告義務がないため、不動産会社がどのように活動しているか分かりづらい。

自社で売却できるとは限らないので、積極的な販売活動をしてくれない可能性もあります。レインズに登録しない場合は、物件情報が拡散しない。

どの契約を選べば良いのか？

不動産会社が勧めてくるのは、「専属専任媒介契約」あるいは「専任媒介契約」です。

不動産会社としては「一般媒介契約」よりも、一社だけで販売活動ができる専任系を勧める傾向があります。

ご存知の通り、不動産会社の収入は売買が成立したときの約定報酬（仲介手数料）です。

一般媒介契約では、複数の会社に依頼ができるので、他社で売買契約が成立した場合、仲介手数料をいただけないのです。

ただし、媒介契約は、売主様が自由に選ぶことができるので、自分に適した媒介契約を選択しましょう。

また「買取り制度」がある不動産会社もあるので、希望期間で売れない場合は、「買取り制度」を利用することも選択の条件にいれてみましょう。

専属専任媒介、専任媒介契約に向いてるのはこんな人

■信頼できる不動産会社または営業マンに出会えた売主様

■売却を急いでいる売主様

■売れなかった時に、不動産会社に買い取って欲しい売主様

信頼できる不動産会社だと思えたなら、専任系の媒介契約を結んでも良いでしょう。

また、買い換えなどの理由で売却を急いでいる場合は、専属専任や専任にして、希望期限までに売却できない場合のことも視野に入れ、買取り制度がある会社を選んだ方が安心です。

一般媒介契約に向いているのはこんな人

■人気エリアの物件を所有している売主様

■近所に売ることを知られたくない売主様

人気エリアの物件は、潜在的に購入希望者が多く集まりますので、一般媒介契約で複数の不動産会社で競合してもらうことで、スムーズに売却できる可能性が高いのです。

また、ご近所に売却することを知られたくないのであれば、レインズ登録が義務付けられていない一般媒介契約を選ぶと良いでしょう。

どの媒介契約を選ぶにしても、依頼する不動産会社の見極めが大切になります。

まずは、いくつかの不動産会社に相談をすることで、最適なパートナーを見つけることが売却成功の第一歩になります。