不動産を売買する際に、「仲介手数料」という言葉を聞かれると思いますが、

その意味や相場、そしてなぜ不動産会社ごとに金額が違うのか？

知らない方もいるのではないでしょうか。

先日、物件のご案内をさせていただいたお客様から、「仲介手数料は値引きできるのですか？」という質問を受けました。

最近では、「仲介手数料無料」という不動産会社もある見たいですので、「なぜ、無料にできるのか？」という点も気になるところだと思います。

そこで今日は「仲介手数料」について掘り下げて書いてみたいと思います。

仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産売買・賃貸の際に「仲介」をしてくれた不動産屋さん支払うお金です。

ただし、仲介手数料は、成功報酬なので、契約が成立しない場合には支払う必要はありません。

仲介手数料を支払わなくていいケースとは？

不動産売買において、仲介手数料を支払う必要がない場合があります。

仲介手数料を支払う必要があるかどうかは、物件の「取引様態」つまり不動産会社の立場によります。

不動産会社の立場が「売主」の場合は、仲介手数料は発生しません。

不動産会社の立場は大きく分けて以下の3種類があります。

1.売主

不動産が自ら所有している土地や建物の売却にあたりますので、仲介手数料は発生しません。

2.代理

売主の代理人であることを意味しますので、原則的に仲介手数料が必要ですが、売主との取り決めによって不要な場合もあります。

3.仲介（媒介）

売主と買主の間に立って取引を行うので、仲介手数料が発生します。

仲介手数料の仕組み

売買の場合は、大きく以下の２つのケースがあります。

1.仲介業者が１社のケース

仲介業者が１社の場合、売主と買主の両方から仲介手数料をもらうことが出来ます。

業界では「両手取引」と呼ばれ、仲介業者としては一番ありがたいケースです。

2.仲介業者が２社のケース

売主様と買主様にそれぞれに担当仲介業者がおり、売主担当は売主様から、買主担当は買主様から手数料をもらうことになります。

業界では「片手取引」と呼ばれています。

仲介手数料の計算方法

宅地建物取引業法により、売買金額の次の計算式が「手数料の上限」とされています。

【不動産の売買価格と手数料の上限】

２００万円以下 ・・・・・・・・5％

２００万円超４００円以下・・・4％＋2万円

４００万円超・・・・・・・・・3％＋6万円

例えば、1,000万円の物件を購入した際の「仲介手数料の上限」は1､000万円×3%＋6万円＝36万円（消費税別）となります。

ポイントは、法律で定められているのはあくまで「上限」のみというところです。

ですので、1,000万円の物件の売買であれば、仲介手数料は20万円でも10万円でも０円でも法律上、問題は無いということになります。

仲介手数料はいつ払う？

一般的には、契約締結時に仲介手数料50％を支払い、引渡し完了時に残りの50％を支払うことが多いようです。

ただ決まっているわけではないので、お客様と不動産仲介業者との間で了承すれば、契約締結時、あるいは引渡し完了時に全額支払いでも問題ありません。

不動産仲介手数料はゼロ円でも問題ないのか？

仲介手数料は、あくまでも法律で「上限金額」が決められているだけですので、不動産会社により、仲介手数料を半額やゼロ円に調整することは可能です。

つまり、不動産会社の判断で、仲介手数料をゼロ円にしても問題はないのです。

仲介手数料の計算上の注意点

介手数料を算出する基礎となるのは、「消費税を含まない売買価格」になります。これを「成約本体価格」と言います。

不動産業者が売主で課税業者の場合は、物件価格に消費税が含まれています。

この場合は、売買価格から消費税を引いた、「成約本体価格」で計算することになりますので、注意が必要です。

売買契約の解約時の仲介手数料は？

売買契約が成立していなければ仲介手数料を支払う必要はありませんが、解約の場合は、一旦契約が成立したとして

仲介手数料を支払わなければならない場合があります。

一般的に契約後の解約が考えられる理由、その場合の仲介手数料

■手付解除

■違約解除

■融資利用特約による解除

■手付解除・違約解除

この場合は、売買契約が一旦成立しておりますので、仲介業者の仲介手数料請求が認められています。

したがって、仲介手数料を支払わなければなりません。

■融資利用特約による解除

買主が、物件購入にあたり金融機関を利用する場合、万が一ローンの審査が通らなかった場合、契約を白紙に戻すという特約です。

この場合、仲介手数料を支払う必要はありません。

仲介手数料は値引き交渉できるのでしょうか？

不動産屋さんによっては、場合によって、多少、仲介手数料を安くしてもらえるように値引き交渉をすることも可能です。

上記で紹介したように、仲介手数料が「両手取引」の場合は、交渉しやすくなるかもしれません。

もちろん、仲介手数料が安くなることは、いいことですが、ただ安ければいいというものではありません。

きちんと仕事をしてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

一般的には、宅建業法の定めに従って取引は行われますが、仲介をお任せするご自身も仲介手数料について正しく認識して、自分を守るようすると良いでしょう。