葉山の不動産案内所、 葉山の不動産屋、 海まですぐ の UMSリアルエステート に携わる前、私は重機に乗り建築現場での掘削や、宅地造成のお仕事に携わっていたことがありました。

不動産に関わるようになってから、その時行っていた工事内容や、得た知識について深く知る機会がございましたので、今回は豆知識として書いてみようと思います。

はじめに

日本の国土は、約7割が山間部と丘陵地で占められていて、盛土と切土によって傾斜地を造成した宅地が多く存在しています。

盛土と切土には、それぞれ特徴があり、土砂災害や地震災害リスクにも違いがあります。

盛土と切土とは？

【盛り土とは】

低い地盤や斜面に土地を盛り上げて高くし、平坦な地面を作る工事です。

傾斜のある土地を平らかにするために、土を盛って地盤面を高くします。

また、水田や湿地帯の埋立地や谷埋地などを造成する場合にも用いられます。

盛土は、転圧や地盤改良工事が不十分だと軟弱地盤になってしまい、地震や豪雨で、沈下や崩壊が発生することになります。

【切土とは】

高い地盤や斜面を切りとって低くし平坦な地面を作る工事です。

傾斜のある土地を平らかにするために、地面を削りとって地盤面を低くします。

切土は、元の地盤を削っているので全体的に均質で締まっていて、災害などの被害を受けにくいと言われています。

丘陵地の宅地造成では、傾斜部分の土を一部削り、その部分の土を下段に盛って、ひな段状に宅地を造ります。

このような盛土や切土を含めて、山や丘などの土地を宅地にかえることを宅地造成（たくちぞうせい）といい、宅地造成によってつくられた宅地を造成地（ぞうせいち）と言います。

盛土と切土の境界地は注意が必要！

盛土と切土の境界線付近は、災害によって発生する地盤事故が最も多い場所と言われています。

その理由は、盛土部分は切土に比べて軟弱なため変形しますが、切土部分は地盤が固いため変形しないということにあります。

この地盤の質の違いで段差ができるなど地盤事故を発生させる可能性が高いと言われていて、最悪の場合、建物が傾いてしまうこともあるのです。

盛土と切土の境界線付近は、最も注意が必要だと言われています。

宅地造成等規制法とは？

宅地造成等規制法は、宅地造成工事による崖崩れや土砂の流出、および地盤損傷による宅地被害を防止するための法律です。

ここで言う宅地とは、農地、採草放牧地、森林、公共施設用地以外の土地のことで、住宅用の土地のみを指すわけではなく、登記簿の地目に記載されている「宅地」とも関係がありません。

また、宅地造成（たくちぞうせい）とは、宅地以外の土地を宅地にするために、傾斜をなくすため盛土や切土の工事、擁壁（ようへき）の設置工事、排水施設の設置工事、地盤の改良工事など、土地の形質変更をいいます。

都道府県知事（政令指定都市等は市長）は、市街地やその周辺地域で、宅地造成にともない災害が生じるおそれが大きい場所を宅地造成工事規制区域に指定します。

そして、宅地造成工事規制区域内で次の工事を行う場合は、工事着手前に都道府県知事の許可が必要になります。

宅地造成規制区域内で許可が必要な工事

■盛土で高さが1ｍを超える崖、或いは30度以上の斜面を生じる工事

■切土で高さが2ｍを超える崖、或いは30度以上の斜面を生じる工事

■盛土切土を同時に行うときで、盛土が1ｍ以下でも切土と合わせて2ｍを超える崖、或いは30度以上の斜面を生じる工事

■盛土切土で生じる崖の高さに関係なく宅地造成面積が500㎡を超える工事

造成宅地防災区域とは？

都道府県知事が、宅地造成工事規制区域外の土地で、宅地造成に伴い災害の発生の恐れが大きい区域に指定する区域です。

造成された宅地の安全性を確保するために、宅地造成の耐震基準において、危険と判断した地域を都道府県知事が指定し改良工事の勧告や改善命令を出すことができる区域です。

その指定要件などは、宅地造成等規制法で定められており【宅地造成工事規制区域】以外で指定されることになっています。

造成宅地防災区域内の造成宅地の所有者等は、災害防止のための擁壁等を設置するなどの責務を負うほか、都道府県知事は所有者に対して、災害の防止のため必要な措置を講じるよう勧告や改善命令を行うことができます。

なお、売買契約時の重要事項説明では、取引する宅地建物が造成宅地防災区域にあるときには、その旨を説明しなければなりません。

土砂災害警戒区域と土砂災害特別警戒区域

宅地造成等規制法に基づく宅地造成工事許可、及び、都市計画法に基づく開発許可（宅造許可等）を受けた土地においても、土砂災害防止法に基づく土砂災害警戒区域、及び、土砂災害特別警戒区域の指定を受ける場合があります。

宅造許可等を受けた土地であっても、斜面の傾斜30度以上かつ，がけの高さ5ｍ以上など、土砂災害警戒区域等の指定要件に合致する場合には指定を受けます。

【土砂災害警戒区域】は、土砂災害が発生した場合、住民の生命または身体に危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域で、警戒避難体制を特に整備すべき土地の区域です。

過去の土砂災害による土砂の到達範囲などを勘案して設定されます。

【土砂災害特別警戒区域】は、土砂災害警戒区域のうち土砂災害が発生した場合、建築物に損壊が生じ住民の生命または身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域です。

この区域では、一定の開発行為の制限や居室を有する建築物の構造が規制されます。